Je tweede woning verhuren als vakantiewoning is leuker dan een gewone verhuur en de mogelijke inkomsten liggen vaak ook hoger. Daar komt echter bij kijken dat de fiscale implicaties een stuk ingewikkelder zijn. Hoe die inkomsten precies belast worden in België, leggen we hier in detail uit.
Welke belastingen zijn verbonden aan een vakantiewoning?
Bij de verhuur van een vakantiewoning kan je soms een hele waslijst belastingen betalen, denk maar aan:
- Onroerende voorheffing
- Toeristenbelasting
- Onroerend inkomen en divers inkomen via de personenbelasting
Waar je precies rekening mee moet houden, hangt af van je verhuurformule (zie verder). Ook is er een belangrijk verschil tussen verhuren als particulier en als eenmanszaak of vennootschap.
Wat is de invloed van je verhuurformule op je belastingen?
De verhuur van een vakantiewoning is vrij complex omdat er verschillende tarieven gelden voor de verhuur met of zonder diensten. Ook de aanwezigheid van meubels bij de verhuur van een vakantiewoning heeft zijn invloed op de belastingtarieven.
Formule 1: Een vakantiewoning verhuren zonder diensten
Bij de verhuur van een vakantiewoning waarbij enkel de ruimte verhuurd wordt, krijgen we hetzelfde scenario als bij de gewone verhuur van een woning. Je wordt niet belast op de werkelijke huur maar het geïndexeerd kadastraal inkomen × 1,4 wordt bij je inkomsten geteld in de personenbelasting.
In de meeste gevallen zal je echter verhuren met meubels. In dit geval wordt de huurprijs opgesplitst. Men veronderstelt dan dat 40% van de huurprijs op de meubels slaat. Dat deel wordt belast tegen 30%. Maar je mag wel de werkelijke kosten of een forfaitair bedrag van 50% inbrengen.
Bij huurinkomsten van 20.000 euro ziet dat er zo uit:
- 60% wordt belast in de personenbelasting op basis van het KI.
- 40% of, in dit geval € 8.000, wordt belast aan 30% na aftrek van 50% forfaitaire kosten. Je betaalt dus € 1.200 belastingen op dit deel.
Als je geen diensten aanbiedt en slechts een of een paar woningen verhuurt, mag je dit doen als particulier. Je hoeft geen btw aan te rekenen maar kan er ook geen recupereren. Later meer hierover.
💡Accountable tip: Kwalificeert jouw ruimte wel als een vakantiewoning? Ontdek het in de openings- en uitbatingsvoorwaarden voor vakantiewoningen van Toerisme Vlaanderen.
Formule 2: Een vakantiewoning en diensten verhuren
De situatie wordt nog een stukje complexer wanneer je ook bijkomende diensten aanbiedt. Deze inkomsten worden niet belast aan een tarief van 30%, maar aan een tarief van 33%.
Je komt dus in een situatie terecht met drie verschillende tarieven. Bovendien zal je ook 6% btw moeten heffen op het volledige bedrag. (Dat betekent dat je een btw-nummer nodig hebt.)
Hoe werkt dit dan in de praktijk? We vertrekken opnieuw vanaf huurinkomsten van € 20.000. In dit voorbeeld komt 20% van diensten. Dan ziet het er zo uit:
- 48 % wordt belast in de personenbelasting op basis van het KI.
- 32% of € 6.400 wordt belast aan 30% na aftrek van 50% forfaitaire kosten. Je betaalt dus € 960 belastingen op dit deel.
- 20% of € 4.000 wordt belast aan 33%. Op dit deel betaal je dan € 1.333 belastingen.
Wat telt mee als een dienst?
Er is een verschil tussen diensten die je apart aanbiedt en diensten die samenhangen met de verhuur. Het is logisch dat je de kamers gaat schoonmaken na een verhuur, dus dat telt niet mee als dienst.
Wat telt dan wel? Een dagelijks ontbijt aanbieden, badhanddoeken en bedlinnen voorzien, en de aanwezigheid van fysiek onthaal gedurende een groot deel van de dag.
💡 Weten hoe je huurinkomsten via Airbnb belast worden? Je ontdekt het hier.
Vakantiewoning verhuren als particulier, eenmanszaak of vennootschap?
Bij de verhuur van één of twee vakantiewoningen zal het zelden nodig zijn om er een beroepsactiviteit van te maken. Wanneer dat aantal toeneemt of wanneer je leningen aangaat speciaal om te verhuren, kan die situatie veranderen.
Dan moet je misschien verhuren als eenmanszaak of vennootschap. Elk statuut heeft zijn eigen voor- en nadelen.
Vakantiewoning verhuren als particulier
🏠 Je geeft je inkomsten aan in je jaarlijkse belastingaangifte als onroerende inkomsten.
😌 Je hebt weinig administratieve lasten.
⚖️ Er is geen btw-plicht (tenzij je diensten aanbiedt) maar je kan dus ook geen btw recupereren .
Vakantiewoning verhuren als eenmanszaak
🛍️ Als je btw-plichtig wordt, kan je de btw op aankopen en investeringen recupereren.
📚 Je moet een vereenvoudigde boekhouding bijhouden.
💊 De winst uit de verhuuractiviteiten wordt belast als beroepsinkomen, dus zal je sociale bijdragen moeten betalen.
📝 Je kan kosten in verband met de verhuur inbrengen als beroepskosten.
Vakantiewoning verhuren als vennootschap
🏘️ Interessant om meerdere eigendommen te verhuren.
📊 De winst uit verhuur wordt belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (20% of 25%)
📑 Je moet een dubbele boekhouding voeren, wat administratief lastiger is.
📈 Je kan je inkomen fiscaal optimaliseren.
Wanneer betaal je btw bij verhuur van een vakantiewoning?
Als je je vakantiewoning als particulier verhuurt zonder bijkomende diensten, is deze activiteit vrijgesteld van btw. Je hoeft er geen aan te rekenen aan je huurders maar je kan ook geen btw recupereren.
Wanneer je bijkomende diensten aanbiedt, moet je wel 6% btw aanrekenen. Dit geldt niet alleen voor de diensten maar voor het volledige bedrag. Je zal dan ook een btw-nummer moeten aanvragen. Maar het voordeel is uiteraard dat je dan de betaalde btw van jouw aankopen kan recuperen
💡Accountable tip: Verhuur je een vakantiewoning via Airbnb of een ander platform? De belastingregels zijn dezelfde maar je moet je inkomsten anders aangeven.
Betaal je ook toeristenbelasting voor een vakantiewoning?
Bij kort verhuur van je vakantiewoning aan toeristen moet je inderdaad toeristenbelasting betalen. Deze belasting gebeurt op gemeentelijk niveau en daardoor is er geen duidelijke richtlijn over deze belasting.
In sommige gemeenten betaal je op basis van het aantal overnachtingen en in andere gemeenten betaal je een forfaitair bedrag per jaar. Het is ook mogelijk dat de tarieven verschillen volgens het type logies. Je kan best even de website van je gemeente raadplegen voor meer informatie over deze belasting.
Fiscale aftrekposten en verminderingen
Wanneer je een btw-nummer moet aanvragen om 6% btw te heffen op de verhuur van je vakantiewoning, krijg je ook de mogelijkheid om je betaalde btw te recupereren.
Zet je dan ook de stap naar een eenmanszaak of vennootschap, dan mag je zelfs kosten aftrekken van je winst waardoor je minder belastingen zal betalen.
Wat komt er dan in aanmerking?
🛠️ Onderhouds- en reparatiekosten zoals de gevel schoonmaken, muren schilderen, of kapotte toestellen vervangen, zijn erkende beroepskosten.
🏗️ Upgrades en renovaties die de waarde van de woning verhogen zijn niet aftrekbaar als beroepskosten maar kan je eventueel afschrijven als een investering.
Andere mogelijkheden om je inkomen te optimaliseren
Voor bepaalde energiebesparende kosten of investeringen geldt een verhoogde investeringsaftrek. Dit kan aanzienlijk bijdragen om de belastbare winst te verlagen.
Logies kunnen ook een subsidie van 40% krijgen voor energiebesparende werken en aankopen.
Momenteel is alle e-invoicing software 120% fiscaal aftrekbaar. Vanaf 2026 zal je dat nodig hebben om e-facturen voor zakelijke aankopen te verwerken. Ook de boekhoudsoftware van Accountable komt hiervoor in aanmerking. Probeer Accountable nu 14 dagen gratis.
