Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de diversifier ses revenus. Ceci dit, en Belgique, tous les revenus sont soumis à un impôt, y compris les revenus locatifs. Cet impôt locatif suscite de nombreuses questions : quel est le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs ? Est-il différent pour les locations privées et pour les locations professionnelles ? Faut-il devenir indépendant si on loue plusieurs biens ? Voici la réponse à toutes ces questions.
- Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?
- Immobilier locatif privé
- Location meublée
- Location professionnelle
- Faut-il être indépendant pour mettre en location ?
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Belgique ?
Les revenus locatifs sont imposés de différentes façons en Belgique en fonction de votre statut en tant que bailleur et celui de votre locataire.
- Avez-vous un statut de personne physique ou d’indépendant au sein d’une société ?
- Votre locataire est-il un particulier ou s’agit-il d’une société ?
Location immobilière : d’une personne physique à un particulier
La plupart des gens louent leur premier investissement immobilier en tant que personne physique à un particulier. Les revenus locatifs de ce (deuxième) bien immobilier sont soumis à une taxe spéciale en Belgique. En effet, vos impôts ne sont pas calculés en fonction du revenu locatif réel, mais en fonction d’un montant basé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Ce montant est ajouté à vos autres revenus et taxé par le biais de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ainsi, si vous vous situez dans la tranche d’imposition la plus élevée, vous paierez 50 % d’impôt sur ce montant.
Pour un bien dont le revenu cadastral est de 900 €, voici le calcul pour l’année de revenus 2024 : 900 € x 2,1763 (indice 2024) x 1,4 = 2.742,14 €.
Ce montant est ensuite ajouté à vos autres revenus et vos impôts sont fonction des tranches d’imposition progressives (25-50 %). Si vous vous situez dans la tranche d’imposition la plus élevée (50 %), vous paierez au maximum 1.371,07 euros d’impôts sur vos revenus locatifs.
En bref, pour les bailleurs, la charge fiscale est assez faible par rapport à un impôt basé sur les revenus locatifs réels.
Location meublée : d’une personne physique à un particulier
Si vous louez un bien meublé (bien mobilier) à un particulier, les règles changent. Dans ce cas, l’impôt est scindé en deux parties :
- Les revenus de la location du bien immobilier
- Les revenus de la location du bien mobilier (les meubles)
- Les revenus provenant de services supplémentaires (ex. frais de nettoyage)
🏠 L’impôt sur le revenu pour la location du bien (immobilier) se calcule de la manière suivante :
revenu cadastral x coefficient d’indexation* x 1,40
*En 2024, ce coefficient d’indexation est de 2,1763.
🛋 40 % de vos revenus provenant de la location meublée (ex. un kot étudiant meublé) sont imposés à 30 %. Vous pouvez toutefois déduire 50 % de charges forfaitaires pour les frais d’électricité, d’Internet et d’eau, etc. En d’autres termes, la charge fiscale pour les revenus de la location mobilière est d’environ 15 %.
🧹Vous proposez des services complémentaires payants, comme une équipe de nettoyage mensuelle ? Ces revenus, considérés comme des ‘revenus divers’, sont imposés à 33 %. Vous devez déclarer ces ‘revenus divers’ dans la partie II de votre déclaration d’impôts, sous le code 1200/2200.
Location professionnelle
Si votre locataire utilise votre bien à des fins professionnelles, les revenus locatifs sont beaucoup plus lourdement imposés.
Dans ce cas, l’immeuble est considéré comme un bien commercial et vous payez un impôt basé sur les recettes réelles minoré d’un forfait de frais pouvant aller jusqu’à 40 %. Ce montant est lui aussi ajouté à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Supposons que vous louez le même bien, avec un revenu cadastral de 900 €, pour 900 €, la situation se présente comme suit dans le meilleur des cas :
12 x 900 € x 0,6 = 6.480 €.
Si vous vous situez dans la tranche d’imposition la plus élevée, vous paierez donc 3.240 € d’impôt.
C’est beaucoup plus que pour une location privée. Alors faites attention si vous louez un bien à un indépendant qui travaille à domicile, par exemple. Si cette personne déduit (une partie) du loyer comme frais professionnels, vous paierez davantage d’impôts en tant que propriétaire. Pour éviter cela, mentionnez dans le bail qu’il est interdit de déduire le loyer en tant que frais professionnel.
Faut-il être indépendant pour louer un bien ?
En Belgique, la location immobilière est généralement considérée comme une activité privée. Il n’est donc pas nécessaire de devenir indépendant, sauf si les activités de location prennent de l’ampleur. Et même dans ce cas, il n’est pas nécessaire de créer de prendre immédiatement un statut d’indépendant ou de société.
En effet, sur le plan juridique, il n’existe pas de frontière claire entre la location en tant qu’activité privée et la location en tant qu’activité professionnelle. Vous pouvez donc tout à fait louer plusieurs biens sans conséquences.
Toutefois, certains indices peuvent indiquer que la location de logements représente une activité professionnelle pour vous. Par exemple, si vous empruntez de l’argent pour acheter ou rénover des logements, si vous fournissez des services supplémentaires ou si vous rénovez systématiquement des logements pour les louer.
Quelles sont les conséquences administratives de la création d’une entreprise ?
Pour la location professionnelle, vous pouvez prendre un statut d’indépendant personne physique ou créer une société. Bien sûr, cela implique des obligations supplémentaires et des impôts beaucoup plus conséquents.
Tout d’abord, l’impôt sera calculé sur la base des revenus locatifs réels. En outre, il n’y aura plus de déduction forfaitaire des frais, car vous pourrez uniquement déduire vos frais réels.
Si vous êtes indépendant personne physique, vos revenus seront imposés via l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Vous devrez également payer des cotisations sociales. Si vous créez une société, vous paierez 25 % d’impôt sur vos revenus locatifs. Vous devrez ensuite vous verser de l’argent de la façon la plus avantageuse possible.
Personne physique ou société : quels avantages ?
Si vous achetez souvent des maisons à rénover, il peut être intéressant de devenir indépendant. En effet, les frais de réparation et de matériaux peuvent être élevés. Et comme vous pouvez les déduire, cela réduit votre charge fiscale. Vous pouvez également déduire tous les frais liés à l’achat (ex. frais de notaire et droits d’enregistrement) et autres dépenses professionnelles.
FAQ : Questions fréquentes sur l’impôt sur les revenus locatifs en Belgique
Une résidence-services est un logement adapté aux personnes âgées. Dans certains cas, les revenus locatifs peuvent être exonérés d’impôts. Les principales conditions (parmi d’autres) sont que la résidence soit reconnue et que vous la louiez sans but lucratif. Sachez que même avec un statut de personne physique, vous pouvez louer un ou plusieurs logements de type résidences-services.
Les taux d’imposition applicables à la location d’une maison de vacances sont différents.
Tout d’abord, vous ne proposez pas le bien vide, mais meublé. Cela signifie que vos revenus locatifs doivent être divisés en revenus pour la location des biens mobiliers (les meubles) et en revenus pour la location du bien immobilier (la maison de vacances en elle-même). Le bien immobilier est imposé comme décrit plus haut, tandis que vous payez un précompte mobilier de 30 % pour les revenus de la location des meubles.
Si vous louez via Airbnb, peut-être que vous proposez également des services, comme des frais de nettoyage. Cela complique encore un peu plus la facturation et la comptabilité. Lisez-en plus dans cet article sur la location via Airbnb.
L’impôt sur les revenus locatifs d’un bien immobilier à l’étranger est identique à celui d’un bien immobilier en Belgique. Toutefois, vous risquez d’être imposé deux fois, car le pays où se trouve votre bien immobilier prélève lui aussi un impôt sur les revenus locatifs. Pour éviter cette double imposition, vérifiez s’il existe une convention fiscale entre la Belgique et le pays où vous louez votre bien et comment cette convention traite de l’imposition des revenus locatifs. Attention, nous partons ici du principe que vous louez un bien immobilier pour une longue période. S’il s’agit d’une location de type maison de vacances, lisez la réponse à la question ci-dessus.
Si vous souhaitez rénover et/ou louer de nombreux biens ou vous constituer un revenu complet grâce à la location de biens immobiliers, mieux vaut devenir indépendant ou créer une société. Vous paierez plus d’impôts, mais vous pourrez déduire vos dépenses et vous serez en règle sur le plan fiscal. Comptez également des frais administratifs supplémentaires. Des outils comptables pratiques, comme Accountable, vous aident à vous y retrouver.
